그동안 부동산 투자에 있어 재건축·재개발 주택 투자는 황금알을 낳는 거위로 평가 받았는데요.

그러나 정부의 연이은 부동산 옥죄기 정책이 나온 만큼 세금 문제를 정확히 고려하는 신중한 판단이 필요한 시기가 왔습니다.

재건축·재개발은 조합원이냐, 일반분양자이냐에 따라 양도소득세에서 큰 차이가 발생하는데요.

원조합원은 조합 설립 당시의 조합원을, 승계조합원은 관리처분계획 인가일 이후에 원조합원의 권리와 의무를 취득한 사람을 가리킵니다.

조합원이 구 주택상태에서 주택을 양도하면 기존처럼 2년 이상의 보유요건으로 비과세를 판단하면 됩니다.

그러나 새 아파트를 짓기 위해 구주택을 허물었다면 양도세는 부동산 상태의 양도차익과 입주권 상태의 양도차익을 따로 계산해야 합니다.

또 이후 재건축이 완료돼 새 아파트 상태에서의 양도소득세 계산은 원조합원과 승계조합원·일반분양자에 따라 차이가 있습니다.

원조합원인 경우 재건축 전인 구주택 보유기간과 공사기간 그리고 새 아파트의 보유기간을 합산해 양도세 보유기간을 판단합니다.

쉽게 말해 비과세요건과 보유기간에 따라 혜택이 주어지는 장기보유특별공제 혜택을 누리기 쉽다는 것이죠.

반면 일반분양자와 승계조합원은 새 아파트의 취득일부터 산정하는데요.

즉 공사기간 중에 중도금을 냈더라도 보유기간을 인정받지 못해 비과세 요건과 장기보유특별공제 요건 충족이 어렵다는 얘기입니다.

아울러 재건축·재개발 주택의 경우 통상 새 아파트를 양도할 때 많은 시세차익이 발생합니다.

이때 임대사업자 등록도 고려해 볼 수 있는데요. 재건축·재개발 아파트의 경우 공사기간을 임대기간에 포함시켜 주기 때문입니다.

관리처분인가 전 6개월부터 준공 후 6개월까지 임대를 한 것으로 인정해 줍니다. 단 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발과 재건축 아파트만 해당됩니다. 

만약 장기보유 계획이 있는 아파트라면 준공공임대주택으로 등록해 장기보유특별공제를 최대 70%까지 받아 매매차익을 줄이는 방법도 있습니다.