부모님이 보증금 2억원에 전세를 주고 있는 주택 한 채를 아들에게 증여하는 경우 내야 될 세금은 얼마일까요?

이때 누구나 주택을 증여했다는 사실로 증여세를 내야한다는 것은 알 수 있는데요.

우선 증여세를 계산하기 위해서는 주택의 증여재산가액이 얼마인지부터 확인해야 합니다.

현재 이 주택의 호가는 3억원 가량이지만 실제 거래된 사례가 없어 시가를 확인하기 어려운데요.

세법에서는 이처럼 정확한 시가 산정이 어려운 경우 공동주택 공시가격 등의 기준시가를 활용하고 있습니다.

특히 전세보증금이 있는 부동산의 증여재산가액은 기준시가와 채무액(전세금) 중 큰 금액으로 정하고 있습니다.

이 주택의 기준시가가 2억8000만원이라고 가정할 경우, 증여재산가액은 채무액인 보증금 2억원과 기준시가 중 큰 금액인 2억8000만원이 되는 것이죠.

또 중요한 것이 전세세입자가 있는 주택의 경우 수증자인 아들이 향후 세입자에게 전세금을 돌려줘야하기 때문에 증여받은 재산가액은 전세보증금을 제외한 가액으로 산정한다는 것입니다.

즉 증여세 계산때는 기준시가 2억8000만원에서 전세보증금 2억원을 차감하게 됩니다.

여기서 계산된 8000만원에서 아들이 부모님으로부터 10년 이내 다른 증여받은 재산이 없는 경우 공제 가능한 증여재산공제(5000만원)을 빼주면 3000만원이 증여세 과세표준이 됩니다.

결국 이 과세표준 3000만원에 10%를 적용한 300만원이 아들이 내야 될 증여세인 것이죠.

만약 이때 아들이 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 세금을 신고·납부하면 300만원의 7%(신고세액공제)를 공제한 279만원만 납부하면 됩니다.

그렇다면 여기서 이 사항의 모든 세금문제는 끝나는 것일까요?

결론적으로 아들에 대한 증여세 문제는 이것으로 종결됩니다.

하지만 부동산의 증여자인 부모님은 전세보증금에 대한 양도소득세 부담의무가 있는데요.

부모님은 당초 세입자에게 반환해야 하는 전세보증금 채무를 아들에게 넘긴 셈이기 때문에 전세보증금인 2억원에 대한 양도소득세는 부담해야 합니다.