1세대가 1주택을 2년이상 보유 후 매도했을 경우에는 양도소득세가 비과세 되는데요.

하지만 집이 한 채라도 양도가액 9억원이 넘는 고가주택을 매매하는 경우라면 세금을 내야합니다.

고가주택 매도시에는 양도차익이 높더라도 장기보유에 따른 공제액을 제하고 나면 납부할 세금이 많이 줄어들게 됩니다.

세법에서는 1세대 1주택자가 3년 이상 보유한 9억초과 주택의 경우 최소 24%(3년)에서 최대 80%(10년이상)을 양도차익에서 공제합니다. 즉 1년 추가 때마다 10년까지 8%를 더 공제해 주는 것이죠. 

그렇다면 양도가액 14억, 취득가액 8억, 취득기간 8년짜리 주택의 장기보유특별공제액은 얼마나 될까요?

우선 전체 양도차익 6억원(=14억-8억)에서 고가주택 분 양도차익을 계산할 수 있습니다.

9억초과 고가주택 부분의 양도차익(2억1429만) = 총 양도차익(6억)*양도가액(14억)-9억/양도가액(14억)

그 다음으로는 장기보유공제율과 총 장기보유공제액을 계산해야 하는데요. 

1주택의 7년 보유 장기보유공제율은 56%(7년*8%)에 해당합니다.

이에 따라 총 장기보유공제액은 전체 양도차익 6억에 56%를 곱한 3억3600만원이 되는 것이죠.

이후 고가주택 분에 해당하는 장기보유공제액을 계산해야 합니다.
 
총 장기보유공제액(3억3600만)*양도가액(14억)-9억/양도가액(14억)의 산식을 통해 1억2000만원의 고가주택분 장기보유 공제액을 산출할 수 있습니다.

마지막으로 고가주택의 양도소득세를 구해본다면. (필요경비와 기본공제는 배제)
  
양도차익 2억1429만원 -장기보유특별공제액 1억2000만원 =과세표준 9429만원

산출된 과세표준 9429만원에 35%를 곱해 누진공제액 1490만원을 제하면 1810만원의 양도소득세를 계산할 수 있습니다.