사업용 토지와 비사업용 토지의 양도소득세 차이는 큽니다. 사업용 토지로 인정받게 될 경우 장기보유특별공제 혜택을 적용 받기 때문에 납부세액이 크게 줄어드는데 반해, 비사업용 토지는 양도세 중과세 대상으로 기본적인 세율 자체가 높고 장기보유에 따른 공제혜택도 없기 때문이죠. 

매매되는 토지의 성격에 따라 실제 납세자에게 부과되는 세금규모가 차이를 보이고 있어, 납세자와 과세당국 간 비사업용 토지 인정 둘러싼 세금문제도 심심치 않게 나옵니다.

30여년 간 보유한 땅을 팔 때 비사업용 토지로 보고 양도세를 신고했던 A씨. 당초 신고내용과는 달리 해당 토지가 하치장으로 사용됐다는 이유로 비사업용 토지에서 제외시켜야 한다며 세금 감액을 요구했습니다. 그러나 과세당국은 사업용 토지로 보기 힘들다면서 경정청구를 거부했습니다.

조세심판원의 문을 두드린 A씨는 “해당 토지는 하치장으로 사용된 토지로 비사업용 토지에서 제외하는 것이 타당하다”고 주장했습니다.

A씨의 주장에 따르면 해당 토지의 경우 임차인은 임대차 계약조건에 따라 1993년부터 양도일까지 제품 보관창고, 차량작업 공간, 컨테이너 사무실로 사용하는 장소로만 썼다. 

인터넷 포털사이트에서 제공하는 로드뷰 사진도 내밀었는데요. A씨는 “해당 토지가 철제 울타리로 둘러싸여 있고 대외에 판매장임을 나타내는 간판도 없으며, 출입구에는 창고 앞 주차금지 표시가 되어 있다”고 설명했습니다. 여기에 항공사진까지 첨부 하며 물품을 적치해두는 장소임을 강조했습니다.

그러나 과세당국은 해당 토지는 물품의 보관‧관리를 위해 별도로 설치‧사용되는 하차장으로 볼 수 없다고 맞섰습니다. 임차인이 해당 토지에 사무실을 세우면서 사업장 자체에서 직접 물품을 보관‧관리‧판매했던 것이므로 하치장으로 볼 수 없다는 것입니다. 

특히 해당 토지를 하치장으로 사용했다고 하더라도 양도일까지 약 8개월에 불과해, 양도일 직전 5년 기간 중 3년 이상, 3년 기간 중 2년 이상 또는 소유 기간의 80% 이상의 기간 동안 하치장용으로 사용하지 않았기에 사업용 토지로 인정할 수 없다는 것입니다.

조세심판원은 경정청구를 거부한 과세당국의 잘못이 있다고 판단했습니다.

심판원 결정문을 통해 “해당 토지의 임차인이 21년 3개월 동안 계속적으로 물품의 보관 등 사업에 사용해 투기적 목적은 없어 보이고, A씨가 제출한 항공사진 등을 볼 때 해당 토지를 임차인이 하치장으로 사용했다는 주장에 신빙성이 있다”고 밝혔습니다.

특히 임차인의 사업이 소매분 매출 없이 매출액 전체가 음식점 등에 도매로 숯을 공급하는 사업임을 고려할 때 해당 토지가 판매장의 용도가 아닌 하치장 용도로 사용된 것으로 보인다는 것입니다.

[참고 심판례 : 조심2016서3787]