한국세무사고시회

오피스텔 돈 버는 입지는 따로 있다	2017.03.23
산업단지 인근 자족기능 갖춰야 안심 트럼프 행정부의 보호무역주의와 생산시설 회귀 등 미국을 중심으로 한󰡐리쇼어링 정책(reshoring)󰡑은 이미 세계적인 트렌드가 되고 있다. 미국 중북부의 쇠락한󰡐러스트 벨트󰡑의 민심을 등에 업고 대통령에 당선된 트럼프 대통령의 제일선(第一線)은 제조업 일자리를 감소시키는 불합리한 무역협정을 손봐 일자리를 미국 내로 다시 가져오겠다는 것이었다. 실제 제너럴모터스, 포드, 소프트뱅크 등 글로벌 대표 기업들의 미국 내 고용 창출목표 발표와 투자계획 선언도 줄을 잇고 있다. 중간재 생산과 수출로 경제를 지탱하던 우리에게는 산업구조조정 재편으로 연결되며 큰 도전이 되고 있기는 하다. 하지만 실업과 소득감소가 민심에 영향을 미치고 그 분노가 나라의 정치지형과 경제정책의 방향성을 뒤흔들 만큼 고용과 일자리 문제는 삶의 중요한 요소임을 재확인할 수 있는 부분이다. 사실 의식주 중 가장 많은 자본을 지불해야하는 부동산 투자도 자족기능 유무가 중요한 선택지 중 하나다. 임대수요 유발이 존재의 의미인 수익형 부동산 투자나 현명한 주거지 매입은 결국 소득과 소비를 결정짓는 일자리와 자족기능이 풍부한 곳에서 수요가 창출되기 때문이다. 특히 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔 시장은 이미 대중화된 상품이다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 빠른 월세화와 현금흐름을 창출할 수 있는 안전자산 위주로 선별되며 2017년 4만8544실에 이어 내년엔 6만3540실이 전국에 쏟아질 예정이다. 실제 2010년 6.31%였던 연간임대수익률은 2017년 2월 기준 5.34%로 8년째 내리막길을 걷고 있다. 아직 시중은행 정기예금보다 2배가량 높은 수준이기는 하나 임대 놓기 좋은 조건의 알짜 상품, 돈 될 만한 입지를 제대로 고르지 못한다면 세입자와 감정노동에 시달리며 월세받기가 고된 노동일 수밖에 없다. 은퇴이후 준비를 원하는 50~60대든, 직주 근접을 원하는 20~30대든, 다양한 계층의 수요를 아우를 수 있는 최적화된 오피스텔을 잘 고를 수 있는 키워드는 자족․교통․편익시설 등 정주여건이 좋아야 한다. 양호한 정주환경 외에도, 소형+신축+중저가 키워드를 만족시킬 수 있는 상품을 선택하면 금상첨화다. 월세를 낼 세입자 입장에서 가격부담이 큰 중대형의 노후한 오피스텔은 별로 매력 없다. 공급과잉․가계부채․금리인상 같은 악재를 우려한 실수요자도 본인의 자금여력 하에서 직장과 가깝고 매입부담이 작은 실속형 상품을 구입할 확률이 높다. 경부선 오산역 1번 출구 인근 오산시 원동에 들어서는 󰡐유탑 유블레스󰡑는 자족기능+소형+신축+중저가 키워드로 실수요자와 임대수요의 관심을 한 눈에 사로잡고 있다. 오피스텔과 상업시설로 구성된 지하4층~지상15층 1개동 규모로 전용면적 21.9㎡ 416실, 27.2㎡ 39실 등 총 455실 규모다. 사업지가 위치한 원동은 오산시 사업체 및 종사자수(약 1만700여개 5만4천여 명 종사자)의 1/3이 집결된 지역으로 인근에 다수의 산업단지가 포진해 있다. 오산일반가장산업단지, LG이노텍공장, LG디지털파크, 동탄일반산단 등 산업단지 자족기능을 통해 오피스텔 임대수요 창출과 실수요자의 직주근접 역할이 기대되는 곳이다. 반경 500m이내 이마트, 오산한국병원, 메가박스, 롯데시네마 등 생활편익시설이 밀집해 있다. 󰡐부평구청역 대명벨리온󰡑은 지하6층~지상33층 전용면적 22~53㎡ 607실 규모로 지하철1․7호선 부평구청역 더블역세권이다. 경인고속도로, 외곽순환도로도 10분대면 진입 가능한 위치로 배후수요가 탄탄하다. 한국GM 부평공장, 한국수출4차 국가산업단지 등이 인접해 공단과 협력업체에 종사하는 3만1000여 근로자들이 있다. 수도권 남부 화성동탄2신도시 동탄테크노밸리 앞 조성되는 󰡐동탄테크노리움󰡑오피스텔은 전용면적 19~21㎡, 122실로 이뤄져있다. 주변에 동탄2신도시 시범단지 중심상권과 삼성전자 반도체 및 협력업체, 산업단지가 조성되어 있고 경부고속도로 기흥동탄IC와 용인서울고속도로도 가깝다. 파주시 야당동에서 공급 중인 󰡐유니타워󰡑는 경의중앙선 야당역 역세권이다. 지하 2층~지상 10층 규모로 전용면적 27.15㎡ 96실 복층 구조 오피스텔이다. 단지인근에 LG디스플레이와 LCD산업단지가 위치해 있고, 신세계아울렛, 파주출판도시 등의 배후수요도 풍부하다. [저작권자 ⓒ 조세일보(http://www.joseilbo.com). 무단전재 및 재배포 금지]

오피스텔 돈 버는 입지는 따로 있다

2017.03.23

산업단지 인근 자족기능 갖춰야 안심

트럼프 행정부의 보호무역주의와 생산시설 회귀 등 미국을 중심으로 한󰡐리쇼어링 정책(reshoring)󰡑은 이미 세계적인 트렌드가 되고 있다.

미국 중북부의 쇠락한󰡐러스트 벨트󰡑의 민심을 등에 업고 대통령에 당선된 트럼프 대통령의 제일선(第一線)은 제조업 일자리를 감소시키는 불합리한 무역협정을 손봐 일자리를 미국 내로 다시 가져오겠다는 것이었다. 실제 제너럴모터스, 포드, 소프트뱅크 등 글로벌 대표 기업들의 미국 내 고용 창출목표 발표와 투자계획 선언도 줄을 잇고 있다.

중간재 생산과 수출로 경제를 지탱하던 우리에게는 산업구조조정 재편으로 연결되며 큰 도전이 되고 있기는 하다. 하지만 실업과 소득감소가 민심에 영향을 미치고 그 분노가 나라의 정치지형과 경제정책의 방향성을 뒤흔들 만큼 고용과 일자리 문제는 삶의 중요한 요소임을 재확인할 수 있는 부분이다.

사실 의식주 중 가장 많은 자본을 지불해야하는 부동산 투자도 자족기능 유무가 중요한 선택지 중 하나다. 임대수요 유발이 존재의 의미인 수익형 부동산 투자나 현명한 주거지 매입은 결국 소득과 소비를 결정짓는 일자리와 자족기능이 풍부한 곳에서 수요가 창출되기 때문이다.

특히 수익형 부동산의 대표주자인 오피스텔 시장은 이미 대중화된 상품이다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 빠른 월세화와 현금흐름을 창출할 수 있는 안전자산 위주로 선별되며 2017년 4만8544실에 이어 내년엔 6만3540실이 전국에 쏟아질 예정이다.

실제 2010년 6.31%였던 연간임대수익률은 2017년 2월 기준 5.34%로 8년째 내리막길을 걷고 있다. 아직 시중은행 정기예금보다 2배가량 높은 수준이기는 하나 임대 놓기 좋은 조건의 알짜 상품, 돈 될 만한 입지를 제대로 고르지 못한다면 세입자와 감정노동에 시달리며 월세받기가 고된 노동일 수밖에 없다.

은퇴이후 준비를 원하는 50~60대든, 직주 근접을 원하는 20~30대든, 다양한 계층의 수요를 아우를 수 있는 최적화된 오피스텔을 잘 고를 수 있는 키워드는 자족․교통․편익시설 등 정주여건이 좋아야 한다.

양호한 정주환경 외에도, 소형+신축+중저가 키워드를 만족시킬 수 있는 상품을 선택하면 금상첨화다. 월세를 낼 세입자 입장에서 가격부담이 큰 중대형의 노후한 오피스텔은 별로 매력 없다. 공급과잉․가계부채․금리인상 같은 악재를 우려한 실수요자도 본인의 자금여력 하에서 직장과 가깝고 매입부담이 작은 실속형 상품을 구입할 확률이 높다.

경부선 오산역 1번 출구 인근 오산시 원동에 들어서는 󰡐유탑 유블레스󰡑는 자족기능+소형+신축+중저가 키워드로 실수요자와 임대수요의 관심을 한 눈에 사로잡고 있다. 오피스텔과 상업시설로 구성된 지하4층~지상15층 1개동 규모로 전용면적 21.9㎡ 416실, 27.2㎡ 39실 등 총 455실 규모다. 사업지가 위치한 원동은 오산시 사업체 및 종사자수(약 1만700여개 5만4천여 명 종사자)의 1/3이 집결된 지역으로 인근에 다수의 산업단지가 포진해 있다.

오산일반가장산업단지, LG이노텍공장, LG디지털파크, 동탄일반산단 등 산업단지 자족기능을 통해 오피스텔 임대수요 창출과 실수요자의 직주근접 역할이 기대되는 곳이다. 반경 500m이내 이마트, 오산한국병원, 메가박스, 롯데시네마 등 생활편익시설이 밀집해 있다.

󰡐부평구청역 대명벨리온󰡑은 지하6층~지상33층 전용면적 22~53㎡ 607실 규모로 지하철1․7호선 부평구청역 더블역세권이다. 경인고속도로, 외곽순환도로도 10분대면 진입 가능한 위치로 배후수요가 탄탄하다. 한국GM 부평공장, 한국수출4차 국가산업단지 등이 인접해 공단과 협력업체에 종사하는 3만1000여 근로자들이 있다.

수도권 남부 화성동탄2신도시 동탄테크노밸리 앞 조성되는 󰡐동탄테크노리움󰡑오피스텔은 전용면적 19~21㎡, 122실로 이뤄져있다. 주변에 동탄2신도시 시범단지 중심상권과 삼성전자 반도체 및 협력업체, 산업단지가 조성되어 있고 경부고속도로 기흥동탄IC와 용인서울고속도로도 가깝다.

파주시 야당동에서 공급 중인 󰡐유니타워󰡑는 경의중앙선 야당역 역세권이다. 지하 2층~지상 10층 규모로 전용면적 27.15㎡ 96실 복층 구조 오피스텔이다. 단지인근에 LG디스플레이와 LCD산업단지가 위치해 있고, 신세계아울렛, 파주출판도시 등의 배후수요도 풍부하다.